Как проверить квартиру

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда подразумевает риски. Даже если недвижимость не имеет визуальных недостаток, а продавец говорит, что документы в порядке, необходимо проверить квартиру и собственника.

Визуальная проверка

Первое, что нужно сделать перед покупкой – убедиться в отсутствии проблем с самой квартирой. Часто продавцы делают предпродажный ремонт, который создаёт положительное впечатление об интерьере, но является всего лишь картинкой, маскирующей реальные проблемы с жильем. Важно понимать, что выполненный косметический ремонт придется разрушать, чтобы устранить серьезные поломки, например, неисправность электрики.

Что обязательно нужно проверить:

• электрику;
• сантехнику, включая трубы;
• вентиляцию;
• окна и фурнитуру;
• вентиляцию;
• газовое оборудование;
• отопительную систему.

Чтобы дотошно проверить квартиру, можно пригласить специалистов для измерения уровня радиации, электромагнитного излучения, чистоты воздуха, громкости шума с улицы.

Что ещё проверить:

• Перепланировка. Проведенные работы по перепланировке должны быть зарегистрированы. Если купить квартиру, где изменения не оформлены официально, то в дальнейшем придется заплатить штраф, а если перепланировка не соответствует нормам, то и вернуть квартиру к исходным параметрам. Есть большой перечень работ, которые проводить нельзя. К ним относится снос несущих стен, установка радиаторов отопления на лоджию и т.д. Перед покупкой квартиры нужно сравнить данные из техпаспорта с фактическим состоянием квартиры.
• Окна. Если в квартире недавно были установлены окна, то на них должна ещё действовать гарантия производителя. При отсутствии гарантии нужно проверить, как открываются и закрываются окна, не издает ли фурнитура скрипов.
• Вентиляция. Проверить качество вентиляции можно по окнам. Для этого нужно посмотреть, нет ли в их углах плесени или конденсата.
• Сантехнические шкафы. Они должны быть открыты, либо находиться в свободном доступе. Обязательно оценивается состояние труб.

Если в техническом плане всё нормально, то можно оценить общее состояние квартиры, нет ли в ней насекомых, серьезных повреждений, требующих срочного или дорогостоящего ремонта.

Что проверить из документов

Перед покупкой квартиры самое важное – убедиться в наличии всех необходимых документов, их подлинности и отсутствии юридических проблем. Обычно документы появляются на стадии оформления сделки, но запросить их нужно раньше, до передачи аванса. В противном случае вы потратите немало времени на ожидание подготовки документов, а может и сорваться сделка после передачи задатка.

Паспорта собственников

Если у квартиры несколько собственников, то нужно проверить паспорт каждого из них. Важно убедиться, что документы не поддельные и соответствуют данным из правоустанавливающих документов.

Часто продавцы не присутствуют на показе квартиры. Эту работу берут на себя риэлторы и доверенные лица. Если недвижимость вас заинтересовала и вы готовы выйти на сделку, то обязательно пообщайтесь с собственником. Присутствие всех владельцев обязательно.

Документ, подтверждающий право собственности на квартиру

Это основной документ, подтверждающий право продавца заключать сделку купли-продажи. Он указывает на основание получения права владения недвижимостью и на собственников.

До июля 2016 года выдавалось свидетельство о праве собственности, затем после заключения сделки начали выдавать выписку ЕГРН. Теперь для продажи квартиры нужно получать свежую выписку. В ней содержатся основные сведения о квартире.

С марта 2023 года в выписке перестали указывать ФИО собственника. Расширенную выписку на квартиру может получить владелец недвижимости. Как правило, продавцы не отказываются запрашивать документ, если заинтересованы в продаже имущества.

Регистрация людей в квартире

Чтобы проверить зарегистрированных в квартире лиц, нужно запросить справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Получить документ может собственник или любой человек, прописанный в квартире.

В готовом документе содержатся сведения о людях, прописанных в квартире на текущий момент и ранее зарегистрированных. Эта справка позволит узнать, нет ли прописанных детей или людей, отбывающих тюремный срок.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, то следует узнать, есть ли жилье, где они будут зарегистрированы. В обязательном порядке все прописанные лица должны быть выписаны до сделки.

Разрешение супруга

Квартира, купленная в браке, является совместной собственностью супругов, даже если собственником является только один из них. Продажа недвижимости может быть выполнена только при согласии второго супруга.

Если собственник находится в разводе, то нужно попросить у него судебный документ о разделе имущества, в котором подтверждается отказ второго супруга от доли в квартире.

Если продавец находится в браке, то обязательно нотариально заверенное согласие второго супруга.

Ещё один важный момент – использование материнского капитала для покупки квартиры. Следует уточнить, были ли выделены доли супругу и детям.

Справка по ипотеке

Если квартира куплена в ипотеку, то потребуется справка из банка о погашении долга. Документ содержит информацию о сумме и остатке долга. Он должен быть полностью погашен.

При наличии остатка непогашенной задолженности нужно узнать, согласен ли банк на сделку. Здесь есть два варианта:

• Покупатель вносит задаток в размере остатка долга, а продавец погашает ипотеку.
• Покупатель оформляет ипотеку на себя в том же банке, часть средств направляется на погашение долга, а остаток – продавцу.

Вопрос с ипотекой должен быть решен до передачи задатка.

Задолженность по коммунальным платежам

Ещё один важный момент – убедиться в отсутствии долгов по услугам ЖКХ. Проверить их нужно для того, чтобы в дальнейшем не платить по чужим счетам. Некоторые долги закрепляются за собственником и остаются с ним после продажи квартиры, но некоторые закрепляются за недвижимостью. Например, сумму за капремонт придется вносить новому собственнику.

Как проверить владельца недвижимости

После проверки документов на квартиру следует проверить владельца. Проблемы могут возникнуть из-за долгов собственника, процедуры банкротства и т.д. Есть несколько основных пунктов, по которым следует проверить продавца.

Действительность паспорта

Продажа квартиры по недействительному паспорту – распространенная ситуация у мошенников. Такие сделки признаются недействительными. Если задаток уже был передан, то вернуть его практически нереально, поэтому проверка паспорта – ответственность покупателя.

Узнать, действителен ли документ, можно на сайте МВД.

Дееспособность

Лицо, признанное недееспособным, не имеет права заключать сделки. Продажа квартиры будет считаться незаконной, а сделку расторгнут по решению суда без возможности возврата денег.

Недееспособными обычно признаются пожилые люди и лица, имеющие психические заболевания. Чтобы убедиться в дееспособности собственников, нужно на каждого запросить справку из психоневрологического диспансера, в идеале и из наркологического диспансера.

Банкротство

При инициации процедуры банкротства недвижимость находится под арестом. Купить такую квартиру нельзя, но данный факт будет выявлен уже после передачи задатка.

Узнать о банкротстве собственника можно на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Процедура поиска нужного лица сложная, но игнорировать проверку нельзя.

Долги

Наличие долгов не является прямым запретом на продажу имущества. Но судебные приставы накладывают арест на имущество, поэтому такую квартиру переоформить не получится.

На официальном сайте судебных приставов можно узнать, если ли открытые исполнительные листы. Если есть, то это повод задуматься о безопасности сделки.

Судебные дела

Ещё один важный момент – убедиться в отсутствии открытых судебных дел с участием продавца. Их наличие также может говорить о запрете на осуществление юридических сделок.

Проверить судебные дела можно на ГАС «Правосудие». Здесь хранится информация об открытых и завершенных делах в отношении физических и юридических лиц.

Что ещё нужно знать

Покупая квартиру, нужно стать психологом. Важно не бросаться в сделку с головой, если недвижимость вам кажется привлекательной, а подойти разумно.

Основные правила для покупателей:

• Если продавец торопиться оформить сделку, значит, есть юридические проблемы с квартирой, либо продажа осуществляется незаконно.
• Документы должны быть в оригинале. Не допускается наличие копий, даже нотариально заверенных.
• Присутствует владельца на сделке – обязательно.
• Нервозность продавца и отказ от предоставления документов – повод не заключать сделку.

Хорошо, когда в сделке принимает участие третье лицо, например, риэлтор. Но это должен быть опытный специалист, заинтересованный в безопасной сделке.

Как комплексно проверить собственника

Чтобы не тратить время на поиск информации о владельце квартиры, обращайтесь к сервису Checklic. Мы проводим комплексную проверку физических лиц, составляя расширенный отчёт, содержащий следующую информацию:

• нахождение в розыске, списке экстремистов и террористов;
• долги по штрафам ПДД, налогам;
• открытые судебные дела;
• банкротство;
• кредитный рейтинг;
• действительность паспорта;
• долги у судебных приставов и т.д.

Благодаря нашему сервису вы получите комплексную информацию о собственнике, сможете убедиться в безопасности сделки.

Для получения обычного отчёта потребуется только ФИО человека. Для расширенного – паспортные данные. Всего за 10 минут вы узнаете, стоит ли доверять собственнику понравившейся квартиры, либо найдете информацию, которая натолкнет на отказ от сделки.

Гарантируем достоверность и актуальность информации. Вернём деньги, если в отчёте будут недостоверные сведения.